隆鼻

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　　租購并舉，短板在租。長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃者。美國的住房租賃企業占據市場份額的比例高達30%，而我國的這一比例尚不足3%。　　大約五年前，一些互聯網創業者與地產中介開始將目光投向了長租公寓。隨后，部分地產商也涉足這一領域。今年以來，房地產傳統市場在調控之下企穩，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業界人士感嘆，終于等到了長租公寓的春天！　　市場風向、政策信號到底是如何轉變的？“放了長線”的長租公寓真能“釣到大魚”嗎？租賃市場發展還將面臨哪些挑戰？讓我們一道為“春天”把把脈。　　入場者不斷增加　　我國排名前30位的房地產商中，已有13以上涉足長租公寓　　“以前我們就是三塊業務：地產開發、商業運營、物業服務，去年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為我們的主營業務。”龍湖集團有關負責人告訴記者，截至10月底，龍湖已在14座城市布局了冠寓項目，預計年內開業房間數達1.5萬間以上。萬科、佳兆業、中駿置業……據統計，我國排名前30位的房地產商中，已有13以上涉足長租公寓。每家企業似乎都雄心勃勃，規模至少“5萬間起”。曾經習慣賺快錢的房地產商為何進軍新市場、做起長線生意？外部環境的轉變是主要動因。　　一來，傳統開發迎來了“天花板”。同樣一塊地，用于建房銷售，周期短、融資易、回款快；用于自持出租，回款周期長、占壓大量資金。“在市場高增長的‘黃金時代’，住宅開發銷售更有利可圖，房地產商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但現在新房市場規模已經遇到了‘天花板’，只要有微利、能持續，就是細水長流的好生意，租賃業務即屬此類。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。　　二來，土地使用有了“硬杠杠”。為轉變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣時開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”。　　三來，住房制度將告別“獨木橋”。在租購并舉、租購同權的導向之下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續釋放。　　從內部看，開發商做長租公寓也有其理性考量。“冠寓是應時而生的產品，我們并非房子賣不動了才做租賃。”龍湖集團有關負責人表示，開發商做長租公寓可謂輕車熟路，“無論是獲取項目、規劃設計、融資建設，還是裝修改造、營銷推廣，對龍湖來說都不陌生，我們力爭到2020年租金收入超過20億元。”也有開發商期待著租賃與銷售形成互補，比如可將公寓租戶導入購房。　　傳統開發商之外，市場上還存在大量專門從事租賃的新興企業，比如獨立創業的魔方、YOU+等，又如由鏈家推出的自如。和其他企業主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他們通過APP業主委托及鏈家渠道開發房源，與房東簽訂長期合同后，視房屋狀況的不同進行統一改造，然后通過租房平臺對外散租。此外，國有企業也有望逐漸成為長租公寓的新生力量乃至主力軍。　　談盈利為時尚早　　整個長租公寓市場仍處于前期投入期，短時間回本不容易　　套內面積17平方米、挑高3米多，沙發、餐椅、衣柜、雙人床布設得淡雅清新，電視機、空調等電器一應俱全……北京勁松泊寓的一套大開間洋溢著青春氣息。這套公寓半年起租、最長一年，月租6000元，比鄰近小區60平方米一居室5500元的月租略高，但不用交中介費，租客還能免費使用閱讀區等公共空間。　　記者走訪多家公寓后發現，排除促銷優惠等因素，長租公寓本身確實有其獨特優勢。比如房源真實、價格透明、合同清晰、租期穩定、遇到問題能快速處理等；又如房屋通過裝修改造后品質大為提高，即便是老舊小區中的分散式房源，其“一方小天地”也更符合年輕人的口味。　　不過，長租公寓要想持續向好，關鍵在于贏得可觀的回報，這就得好好算算賬——　　支出一端最大頭的，無疑是支付給產權擁有者的房租支出。萬科推出的泊寓項目中，有些房源為萬科自持，另一些則需項目團隊去市場上拿房。這類項目的月租支出，一般會占月收益的七成以上。“廣州、深圳相對還好，按月計算，每平方米的拿房成本為85—95元；北京、上海則‘奇貨可居’，成本在4—5元日平方米。”北京泊寓公司助理總經理金羽說，特大城市普通住宅庫存率極低，集中式長租公寓一般得選擇商業用房，“獲取房源時，我們還要面臨餐飲、月子中心、培訓機構、私立醫院等業態的競爭。”

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