隆鼻

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越南房地產近三年被稍微打壓，但是越南的土地結構是私有制，相比過去中國小發展商去緬甸拿地抵押，建房子預售時緬甸方面會捐款逃跑，越南作為一黨專政，政策落實比較到位，且越南人口紅利很厲害。越南沒有臺風、地震，且農產品和海產品非常豐富，大米是全球第二，腰果是全球第一，海岸線一千公里，越南思想文化，人文習慣非常接近中國。24.中國廠商在越南的投資中國投資真正落地的只有華夏幸福，投資以香港、新加坡公司名義過來，因為大陸資金受到監管。碧桂園早兩年過來，據說土地差不多談妥，但真正啟動的就是華夏幸福。今年越南房產別墅等還是有投資空間。25.外地人在越南買房的投資回報問題投資回報：租金回報約8%-10%【商會幾位高管的個人經歷】如100萬的房子，租金約六七千。胡志明市，房子分A、B、C三級，C級1000-1200【美金平方】，B級1200到2000【美金平方】，A級2000元以上【美金平方】。據統計，家庭收入3000萬越盾，可以買C，家里收入有4000萬越盾，可以買B的。26.租售比和買房出租問題例如家庭收入大概有3000萬越盾，1500萬可用于生活，越南本地人貸款期限20年，杠桿70%。租金每年約漲100美元【以1000美金每月棟來算】，但是越南盾每年貶值快，貶值約5%。但是租金是以美元計算的，匯率風險較低。投資A級匯率風險不大，因為房價、租金均以美元計價，B、C級匯率風險可能相對較大，因為以越南盾結算。A級以上房價、房租都以美元計價，但要看簽約合同是不是正式的，正式的一定要以本幣結算，但私下簽約的非正式的標價以美元，簽約合同每年變一次，房租會發生變化，如美元漲了，越南盾貶值了，但房租以美元計價，房租美金標價會調高。目前，外國人一般投資A級。27.外資投入房產，舉個實例：越南富美興富美興有兩個概念，一個是地區名，另一個公司名。目前富美心該地區房子有標價在2000【美金平】的，別墅很多，超千萬人民幣的豪宅很多。功德名均價值到6000【美金平】。在西貢河邊（類似于上海和平飯店黃浦江區域），1月份就要出現超一平方米超過1萬【美金平】的。在評估越南房價時，從2015年7月1日起，估價時房子面積算墻內面積，2015年6月30日及以前，面積算到墻中線，沒有公攤。所以要給其價格打七折，再同中國比。28.政府辦事效率也有交易成本政府方面：越南投資環境較好，政策較好，但是所有環節不能說沒有灰色空間。越南被法國統治了80多年，有些歐美情懷，服務需給些消費。例如吃飯給消費，開公司去稅務局辦事也要....29.房地產整體走勢越南的房地產上一波的高峰是在2007年，2006年、2007年因為要加入WTO。那一波廠商投資很驚人，將房價炒高了，但在2008年崩盤了，因當時越南中產階級沒有形成，越南盾大幅度貶值。

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